Il vaut la peine de discuter avec l’administration fiscale avant de procéder à la vente d’un bien immobilier. Le propriétaire d’un immeuble d’habitation à Winterthour dans le canton de Zurich s’en est félicité: il a économisé 145 000 francs d’impôt sur les gains immobiliers.
L’immeuble a été vendu plusieurs millions de francs, moins de dix, cependant. Comme il se doit dans toute transaction immobilière, le fisc taxe la différence entre le prix de vente et une valeur passée. Cette valeur passée est celle du prix d’acquisition.
Si l’acquisition est ancienne, elle dépend du canton où est situé le bien: elle est celle du prix payé par le vendeur lorsqu’il a lui-même acquis l’objet, ou celle de la dernière estimation fiscale, ou encore la valeur vénale de l’objet dix ans, 20 ans, voire 30 ans plus tôt. Dans la majorité des cas, à cette valeur s’ajoutent les investissements effectués pour lui conférer une plus-value durable, les impenses.
Négocier avec l’administration
Le vendeur de l’immeuble de Winterthour possédait le bien immobilier depuis plus de 20 ans. Or, le calcul du gain immobilier dans le canton de Zurich peut se fonder sur la valeur vénale d’il y a 20 ans, à la place du prix d’achat initial. L’office d’impôt de Winterthour a estimé cette valeur vénale à 3,1 millions de fr.
L’association des propriétaires fonciers (HEV) de la région de Winterthour, qui a vendu l’immeuble pour le compte du propriétaire, a estimé que cette valeur vénale était beaucoup trop basse. A l’aide d’indices établis par la société de conseil immobilier Wüest Partner, elle est parvenue à des valeurs nettement plus élevées. Puis elle a négocié avec l’administration fiscale, pour aboutir à une nouvelle valeur vénale d’il y a 20 ans de 3,8 millions de francs. L’impôt sur les gains immobiliers a ainsi été réduit de 860 000 à 715 000 fr., une économie de 145 000 francs (17%).
Plusieurs ventes de maisons individuelles récentes ont ainsi abouti à des économies d’impôt de 15% à plus de 40%, soit des dizaines de milliers de francs d’économisés. Ralph Bauert, directeur de l’association, conseille aux vendeurs de biens immobiliers de vérifier la plausibilité de la valeur estimée par l’administration fiscale au moyen d’indices immobiliers ou de la faire contrôler par l’association ou par un expert en estimation indépendant.
L’administration fiscale de Winterthour affirme que les valeurs vénales sont calculées «en toute conscience». Si l’administration fiscale modifie ses estimations, c’est en général «sur la base d’informations fournies ultérieurement par les clients».
L’Association des propriétaires fonciers de Zurich estime pour sa part que les services fiscaux sous-estiment la valeur vénale d’un bien immobilier. Cela arrive surtout lorsque l’administration fiscale sous-évalue la valeur du terrain.
Thomas Lattmann / yg
Valeur vénale et estimation fiscale
Pour déterminer le gain immobilier imposable dans le cadre d’une transaction privée, les cantons romands (sauf Berne) s’appuient sur le prix d’achat ou sur l’estimation fiscale majorée des dépenses d’investissement destinées à augmenter la plus-value plutôt que sur la valeur vénale. Leurs références ne sont toutefois pas uniformes.
Fribourg Pour les biens acquis plus de 15 ans avant la vente, la valeur est calculée sur la valeur fiscale (plus les impenses) d’au moins quatre ans avant la vente.
Genève La valeur d’estimation fiscale réalisée au moins dix ans avant la vente, avec une majoration de 30%, ou au moins cinq ans, sans majoration.
Jura La valeur cadastrale 30 ans avant la vente.
Neuchâtel La valeur cadastrale qu’avait le bien 25 ans avant sa vente.
Valais La valeur cadastrale au 1er janvier 1977 peut être invoquée comme prix d’acquisition.
Vaud La valeur d’estimation fiscale doit avoir été réalisée au moins dix ans avant la vente du bien.
Berne, pour sa part, utilise la valeur vénale de l’année de construction ou, pour les constructions anciennes, celle de l’année 1998.
