Les taux d’intérêt hypothécaires sont en baisse. Une hypothèque est facturée en moyenne 1,5%, toutes durées confondues. Il y a deux ans, en octobre 2022, ce taux était nettement plus élevé, 2,8% en moyenne. La diminution depuis lors est de quelque 1,3 point de pourcentage. Pour un emprunt de 500 000 fr., l’économie ainsi réalisée est de 6500 fr. par an.
C’est ce que montre l’indice de la plateforme Hypotheke.ch. Les taux hypothécaires seraient encore plus bas aujourd’hui si les banques n’avaient pas augmenté leurs marges bénéficiaires durant cette période. Lukas Vogt, directeur de Moneypark, un courtier en hypothèques, explique: «Les grandes banques avaient les marges les plus élevées avant la baisse des taux de ces deux dernières années. Pratiquement toutes les autres ont ensuite profité de la baisse pour accroître les leurs.»
Adrian Wenger, expert en hypothèques chez Vermögenszentrum, a observé le même phénomène: que les prêteurs ont augmenté leurs marges depuis septembre 2022. «Cette pratique s’est même accentuée au cours des douze derniers mois», précise-t-il.
Hypothèques fixes, surtout
Il n’est pas possible de chiffrer précisément les marges des banques. Mais on peut les estimer à l’aide du taux swap. Il s’agit du taux d’intérêt avec lequel les banques refinancent en grande partie leurs prêts hypothécaires. Si la différence entre le taux swap et le taux hypothécaire augmente, cela signifie que les marges des banques augmentent elles aussi, et donc leurs bénéfices. Si l’on compare le taux d’intérêt moyen d’une hypothèque fixe à dix ans avec le taux swap de même durée, l’on voit que l’écart s’est clairement creusé au cours des douze derniers mois.
Au début du mois d’octobre 2023, la différence était de 0,94%. Elle est désormais proche de 1,2%. Cela représente une augmentation de quelque 0,26 point de pourcentage au profit des banques.
Celles-ci ont également augmenté leurs marges sur les hypothèques Saron (hypothèques indexées sur le marché monétaire, dont les taux, typiquement, changent tous les trois mois). Toutefois, cet accroissement est moindre que pour les hypothèques fixes: il n’est que de 0,15 point de pourcentage au cours des trois dernières années, selon Hypotheke.ch.
Cet élargissement des marges peut s’expliquer par le retrait de plusieurs prêteurs, notamment des caisses de pension et des assurances. De plus, la disparition de Credit Suisse a entraîné la disparition d’un acteur important du marché. Les banques restantes ont ainsi vu affluer de nombreuses nouvelles affaires. Pour certains prestataires, «un effet de saturation» s’est même produit, explique Lukas Vogt de Moneypark.
Elargir, comparer et négocier
Les emprunteurs peuvent néanmoins tirer parti de cette baisse des taux hypothécaires. Ils doivent demander plusieurs offres de plusieurs institutions et les comparer. Les banques ne sont pas les seules prêteuses. Les caisses de pension, les assurances, les fondations de placement offrent souvent de meilleures conditions.
Les emprunteurs peuvent s’appuyer sur des plateformes de comparaison telles que Hypotheke.ch ou Key4.ch afin de vérifier si les offres qui leur sont présentées sont réellement intéressantes. Outre la comparaison, la négociation est également importante. Et si l’on n’obtient pas forcément une baisse de taux, on peut améliorer d’autres termes de l’offre comme les obligations d’amortissement.
Florian Schubiger, d’Hypotheke.ch, explique: «Les banques ne commencent jamais les négociations avec le meilleur taux possible. Il y a pour ainsi dire toujours de la marge vers le bas.»
Thomas Lattmann / yg
