Après plus de sept ans de débats, les Chambres fédérales se sont accordées pour supprimer la valeur locative. En contrepartie, la déduction pour les intérêts passifs sera limitée et la déduction pour les frais d’entretien de son propre logement sera supprimée. La réforme n’entrera en vigueur que si le peuple l’approuve. La votation est prévue à l’automne.
Elle vise à mettre fin à un système de taxation du logement détenu en propriété en vigueur depuis des décennies. Ce système prévoit l’imposition d’un revenu fictif, lequel s’ajoute aux revenus réels. Ce revenu fictif est censé déterminer le gain que retire le propriétaire de la détention de son propre logement. La détermination de ce gain résulte d’un calcul complexe basé sur la taille, la situation et l’âge du logement.
En contrepartie de l’imposition de ce gain fictif, les propriétaires peuvent déduire les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien de leur bien immobilier. Mais lorsque les calculs sont terminés, il reste un montant résiduel à inscrire sur la feuille d’impôt dans la colonne des revenus. L’importance de ce gain dépend du niveau des taux d’intérêt – plus ils sont bas, plus la déduction pour les intérêts passifs est faible – et du montant de l’hypothèque résiduelle. Les retraités qui ont remboursé la totalité ou une grande partie de leur hypothèque sont particulièrement concernés.
Par milliers de francs
L’imposition de la valeur locative incite les propriétaires à ne pas se désendetter: plus leur hypothèque est élevée, plus les intérêts passifs le sont, et donc la déduction fiscale. C’est l’une des raisons pour lesquelles l’endettement hypothécaire en Suisse atteignait fin novembre dernier le montant gigantesque de 1367 milliards de francs, l’un des niveaux les plus élevés des pays européens.
La plupart des propriétaires de logement pourraient profiter fiscalement de l’abolition de la valeur locative. Exemple: un couple marié avec deux enfants et domicilié à Pully (VD) gagne 120 000 francs imposables par an. La valeur locative se monte à 25 500 francs La déduction forfaitaire pour les frais d’entretien s’élève à 5100 francs (20% de la valeur locative) et la déduction des intérêts passifs à 10 000 francs (hypothèque de 500 000 francs à un taux de 2%). Reste une valeur locative résiduelle de 10 400 francs Il paie par conséquent des impôts sur le revenu (communal, cantonal et fédéral direct) de 19 355 francs.
Si la valeur locative est supprimée, il ne peut plus déduire ses frais d’entretien ni ses intérêts passifs mais le reliquat de valeur locative disparaît aussi. Son revenu imposable est donc abaissé à 109 600 francs. Avec ce montant, les impôts sur le revenu ne s’élèvent plus qu’à 16 805 francs.
En supprimant la valeur locative, le couple économiserait donc 2550 francs d’impôts. Si les époux avaient déjà remboursé leur hypothèque, ils profiteraient davantage de la suppression de la valeur locative: ils s’acquitteraient de 5874 francs d’impôts sur le revenu en moins.
Thomas Lattmann / Yves Genier
Conseils: Rembourser, c’est gagner
Quatre bonnes raisons d’amortir son hypothèque:
- Moins l’on est endetté, moins l’on paye d’intérêts. La déduction fiscale en est réduite, mais l’économie d’impôts est moindre que les intérêts économisés.
- Moins l’on est endetté, moins les taux sont hauts.
- Amortir une dette est plus rentable que placer l’argent disponible. Les placements doivent rapporter beaucoup pour compenser les coûts de la dette, ce qui suppose une prise de risque élevée.
- L’amortissement indirect au moyen du pilier 3a est presque toujours plus avantageux que l’amortissement direct: les versements dans le pilier 3a sont fiscalement déductibles, ce qui réduit le revenu imposable. Il est possible d’utiliser l’avoir accumulé pour amortir une dette tous les cinq ans. L’impôt sur les retraits en capital est nettement moins élevé que l’impôt sur le revenu. Attention toutefois à garder suffisamment de réserves financières pour faire face aux dépenses imprévues. En cas de besoin, il est possible d’augmenter un prêt, mais cette possibilité se réduit dès l’âge de la retraite.
